Los acontecimientos mundiales de los dos últimos años no sólo han tenido efectos a corto plazo en las empresas. Restricciones por pandemias, cuellos de botella en el suministro, falta de materia (prima), explosión de costes y ahora también colapso de los mercados de compra y venta en Europa del Este. Pero las sanciones y, sobre todo, la incertidumbre de lo que está por venir también influyen en las estrategias empresariales globales. 


De repente, muchas empresas están pensando en lugares que antes no estaban en el punto de mira. O todavía no se han considerado en absoluto. Pero al mismo tiempo, ofrecen un gran potencial, no sólo de momento, sino también a largo plazo. O bien las empresas pretenden ampliar las actividades existentes en los mercados en crecimiento o complementarlas con otras actividades comerciales. 

Actualmente observamos con mayor intensidad que las empresas reconocen el papel de la India como mercado internacional, creciente y sostenible y, sobre todo, como lugar de producción. Cada vez buscamos más propiedades adecuadas para empresas de una amplia gama de sectores: Ingeniería mecánica, construcción de plantas, industria automovilística y química. 

La búsqueda de un emplazamiento y, sobre todo, de un terreno no sólo es un paso decisivo para la creación de estructuras propias de producción y/o distribución, sino también la piedra angular para el desarrollo posterior de la empresa en la India. La elección de la ubicación no puede decidirse de forma arbitraria. Algunos hechos juegan un papel decisivo: la proximidad/distancia a los clientes y proveedores, la disponibilidad de personal, la infraestructura, los costes, etc.  

Sin embargo, la disponibilidad de tierras es escasa y los precios son muy elevados, incluso para los estándares internacionales. Esto hace que la búsqueda de terrenos adecuados sea correspondientemente difícil. Los empresarios suelen enfrentarse a retos muy similares, que a menudo les hacen fracasar. 

Mucho terreno y poco espacio utilizable

El tamaño del subcontinente puede hacer creer a un forastero que la disponibilidad de tierras en la India es prácticamente "infinita", después de todo, la superficie es de 3.287.590 kilómetros cuadrados (en comparación, Alemania ofrece sólo 357.340 kilómetros cuadrados). Sin embargo, en la realidad, la superficie adecuada es mucho menor. 

La mayor parte de la India sigue sin desarrollarse y sin ser desarrollada. Sin embargo, se trata en su mayoría de a) tierras no clasificadas o b) tierras clasificadas como "tierras agrícolas". La ordenación del territorio indígena no permite el establecimiento de usos industriales o comerciales en terrenos no clasificados o clasificados de forma diferente. Aunque la "reclasificación" puede llevarse a cabo, el tiempo requerido es a menudo imprevisible y el resultado incierto.  

¿Qué lugares se pueden considerar si no se puede utilizar alrededor de 95% de la zona? ¿Qué criterios hay que tener en cuenta e incluir en la búsqueda?

En resumen, la compra de una parcela de este tipo sigue asociada a grandes riesgos temporales y financieros para el comprador. En el pasado, a menudo sucedía en la India que las parcelas compradas no eran aprobadas para el uso previsto y, por tanto, quedaban prácticamente sin valor para el comprador. En la práctica, los compradores suelen intentar crear "hechos con piedras" o los vendedores tranquilizan al comprador ("Hay que empezar a construir antes de solicitar la licencia de obras"). Sin embargo, no suelen tener en cuenta que este planteamiento les hace extremadamente vulnerables ante las autoridades, lo que casi siempre conduce a una considerable codicia por parte de los funcionarios implicados (= riesgo de corrupción).  

La búsqueda de terrenos plantea retos y posibles conflictos  

Cuando se busca un terreno adecuado, siempre se encuentran retos a los que hay que hacer frente. He aquí algunos ejemplos: 

En el pasado, las transacciones de tierras en la India se utilizaban, desgraciadamente, con frecuencia para el blanqueo de dinero y la evasión fiscal. En consecuencia, muchas propiedades interesantes no se tuvieron en cuenta porque los vendedores o compradores (indios) exigían una elevada cuota de dinero en efectivo. Se trataba de una operación en la que los compradores y vendedores europeos no podían ni querían participar. Nosotros mismos hemos experimentado que alrededor del 80 % de los posibles compradores no veían la propiedad, sino que querían saber qué parte de la suma podía pagarse en efectivo.

Mientras tanto, estas transacciones en efectivo han pasado en gran medida de moda en la India, en parte porque las autoridades de investigación se han vuelto tan buenas que las transacciones correspondientes están sujetas a un escrutinio especial. Además, las leyes y directrices monetarias pertinentes se han adaptado de tal manera que las posibilidades de blanqueo de dinero se han reducido considerablemente. No obstante, a menudo se intenta generar ingresos adicionales a través de otros canales, especialmente a través de vendedores privados. Por ejemplo, mediante la venta de servicios adicionales, como la función de gestión de la construcción.

Propiedad y dependencias no resueltas

Una dificultad especial es el escaso desarrollo del sistema de registro de la propiedad. A menudo existen "registros de la propiedad" locales, es decir, mantenidos a nivel de pueblo o ciudad. Sin embargo, éstas no se conservaban ni se conservan con la misma precisión que en Alemania. Por lo tanto, antes de la compra de un terreno, a menudo no está claro cuál es la situación exacta de la propiedad. En resumen: ¿quién es el propietario y, por tanto, el vendedor legítimo? 

¿Se han aclarado las condiciones de propiedad? ¿Es necesario comprobar los antecedentes para establecer conexiones y evitar complicaciones posteriores?

También es particularmente difícil si ya tiene sus propios equipos en el lugar. Este equipo suele desempeñar un papel destacado en la búsqueda de una propiedad. Debido a intereses personales, en el peor de los casos sólo se presenta una pequeña parte de las posibilidades realmente disponibles.

En el peor de los casos, debido a los intereses personales de los implicados, sólo se presenta una pequeña parte de las opciones realmente disponibles. Naturalmente, falta transparencia. Además, el tiempo se utiliza como palanca.

 

En principio, es importante evitar la dependencia. Ya sea en forma de propiedades alternativas inexistentes -hecho que el vendedor puede explotar e impulsar artificialmente el precio- o centrándose en un estado concreto. Porque el lugar deseado no siempre es el más adecuado.

Proyectos del BM: Búsqueda de propiedades

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